Придбання нерухомості: основні питання
Придбання квартири – важливе питання і дороге. Декілька моментів, які можуть допомогти правильно зробити вибір і уберегтися від помилок.
Купівля квартири на первинному ринку
Продаж квартир в новобудовах здійснюється безпосередньо відділом продажів обраного Вами житлового комплексу, ті ж квартири можна купити через рієлтора. Незалежно від цього, основний договір покупцем буде підписуватися з компанією Забудовника. Перевіряємо забудовника – які з об’єктів він будує ще, або вже побудував, чи дотримується терміни здачі в експлуатацію об’єктів будівництва, яку інформацію розміщує на своєму сайті, наскільки він відкритий перед громадськістю, яка репутація склалася у нього на форумах, які відгуки про нього пишуть, з якими проблемами стикаються власники нерухомості, коли отримують нерухомість у володіння і всю інформацію про нього.
Це можна подивитися на сайті Мін’юсту, зробивши безкоштовний запит за назвою або кодом юридичної особи та в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Також перевіряємо землю за допомогою Публічної кадастрової карти.
Отже, попередньо зібравши інформацію, Ви можете сміливо вирушати до Забудовника. У відділі продажів Забудовника ви повинні ознайомитися зі всією документацію на будівництво. Серед обов’язкових документів повинні бути:
– ліцензія на будівельні роботи;
– містобудівні умови і обмеження;
– дозвіл на будівництво;
– документи на землю;
– декларація про початок будівельних робіт;
-технічні умови на підключення комунікацій (окремо електрику, водопостачання, водовідведення, газопостачання (при наявності)).
Далі ознайомлюємося з договором. Це може бути: договір купівлі майнових прав, інвестиційний договір, договір пайової участі в Житлово-будівельному кооперативі, попередній договір купівлі-продажу. Перш ніж підписувати договір треба добре його вивчіть. У будь-якому з вищевказаних договорів, або договорі, який запропонує Вам забудовник обов’язково вказується: вартість, умови оплати, порядок виплати розстрочки, дата здачі об’єкта в експлуатацію, права і обов’язки сторін, умови розірвання договору. Додатково зверніть увагу: люди, які купували нерухомість у забудовника, також можуть її продавати. Відбувається це шляхом переуступки прав вимоги. В такому випадку, Вам необхідно вивчати договір, який вже був укладений між забудовником і першим покупцем, а також додаткове тристоронню угоду про заміну сторони, з першого продавця на Вас. При закінченні будівництва та введення об’єкта в експлуатацію з Вами буде підписаний акт прийому-передачі та зареєстровано право власності.
При здійсненні таких операцій, уточнюйте, кому конкретно належать майнові права. Якщо майнові права належать особі до 18 років, угода не може відбутися без дозволу місцевого органу опіки та піклування, також, якщо майнові права були придбані особою в шлюбі, угода не може відбутися без письмової згоди чоловіка або дружини.
Підписання договору – фінішна пряма, а ось підписання акту прийому-передачі – його перетин. У Вас повинно бути чітке розуміння: після того як Ви підписуєте даний документ – забудовник не прийме від Вас жодної претензії. Якщо в квартирі відсутній що-небудь, що за умовами договору мало бути, або при будівництві (оздоблювальних роботах) були порушені будівельні норми, складайте акт про порушення і вимагайте виправлення ситуації.
Отже підсумок- у Забудовника та відділі продажів Ви отримуєте всю необхідну інформацію про об’єкт. Але, навіть якщо всі документи забудовника виявляться в порядку, не поспішайте підписувати документи. Візьміть шаблон договору додому і вже після його вивчення і аналізу даних від забудовника, приймайте остаточне рішення.
Купівля квартири на вторинному ринку
По-перше, потрібно визначіти особистість продавця. Чи дійсно перед вами справжній власник. Цілком реально представником продавця може виступати довірена особа. В такому випадку, у нього повинен бути оригінал довіреності на здійснення таких дій, хоча як показує практика, це не може гарантувати його надійність.
Намагайтеся зв’язатися з власником і підтвердити його наміри, а краще наполягайте на особистій участі власника в угоді.
По-друге потрібно перевірити квартиру. Переконайтеся, що продавець дійсно є власником квартири. Він повинен надати Вам правовстановлюючий документ, який підтвердить це. Просіть оригінал, навіть нотаріальна копія може виявитися не надійною. В якості такого документа може бути: договір купівлі-продажу / дарування / міни, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду. Більш того, право власності повинно бути зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо Ви все-таки хочете більш детально вивчити історію об’єкта, за інформацією можна звернутися в БТІ. В інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно також відображається інформація з Єдиного реєстру заборони відчуження об’єктів нерухомого майна та з Державного реєстру іпотек. Інформація в Єдиний реєстр забороною відчуження об’єктів нерухомого майна фіксується при укладенні договору довічного утримання, договору про заставу нерухомого майна, накладення арешту. Також, в Реєстрі судових рішень, слід перевірити, чи є дана квартира предметом спору. Переконайтеся, що в квартирі не прописаний ніхто, окрім власника і його сім’ї. Отримати таку довідку може власник або довірена особа в Центрі надання адміністративних послуг. Через Єдиний реєстр боржників потрібно перевірити, чи немає боргів по комунальних платежам.
Після отримання всієй інформації оформляємо договір.
Цивільний кодекс України встановлює обов’язкову нотаріальну форму для такого роду договорів. Якщо між сторонами укладається попередній договір купівлі-продажу, він повинен відповідати формі основного договору, тобто також бути нотаріальним. З цього випливає, що попередній і основний договір купівлі-продажу оформлені неналежним чином, суд може визнати недійсними. Якщо у квартири кілька власників, то потрібно нотаріально підтверджене згоди на продаж від кожного з них. Якщо право власності належать особі до 18 років, угода не може відбутися без дозволу місцевого органу опіки і опікування, також, якщо право власності було придбано особою в шлюбі, угода не може відбутися без письмової згоди чоловіка або дружини.
Продавець повинен мати технічний паспорт на квартиру. При угоді, він сканується нотаріусом і зберігається в електронному вигляді, а оригінал залишається в нового власника.
Для таких угод обов’язкове проведення оцінки нерухомості з обов’язковою реєстрацією в Єдиній базі звітів з оцінки майна. Дана сума є базою при оподаткуванні.
Підводячи підсумок, можна сказати, що знаючи алгоритм дій, перевірка квартири перед покупкою, не є складним питанням. Але, насправді, не є це складним питанням для юриста, який має достатній досвід в сфері нерухомості і може провести комплексне вивчення і оцінку питання. Багато людей роблять дурні помилки в силу наївності, довірливості або поспіху. Читаючи договір або інші документи, покупець може навіть не зрозуміти, які насправді він бере на себе зобов’язання і ризики. Дрібний шрифт, застереження або те, що на момент підписання не здається істотним, пізніше грає поганий жарт з новими власниками такого житла. Тому, будь ласка, не поспішайте, роблячи свій вибір і підписуючи договір. Ще раз зважте і, за наявності будь-яких сумнівів, не соромтеся та звертайтеся за допомогою до професійних юристів.